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Vertrag ist Vertrag – auch in Zeiten steigender Kosten

Wenn in einem Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter für Strom einfach eine Pauschale zahlt, gilt das auch in Zeiten steigender Kosten. Dies hat das Landgericht Lübeck klargestellt.

In vielen alten Mietverträgen finden sich noch Nebenkostenpauschalen, zum Beispiel für Strom. Das bedeutet, dass die Mieter einfach pauschal einen festen Betrag für Strom bezahlen – egal wie viel sie wirklich verbraucht haben. Das ist so, weil früher Mietshäuser manchmal keine gesonderten Stromzähler für jede Wohnung hatten.

In Zeiten steigender Stromkosten ist das für den Vermieter allerdings ein Problem. Denn er muss dann ja bei steigenden Strompreisen die Mehrkosten tragen. Kann er dann einfach Zähler einbauen und in der nächsten Jahresabrechnung von der Pauschale auf Abrechnung nach gemessenem Verbrauch umstellen? Nein, sagt die Berufungskammer des Landgerichts Lübeck: Vertrag ist Vertrag. Wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine Pauschale vereinbart ist, dann gilt das.

Vermieter muss Mehrkosten tragen

Der Vermieter hat kein Recht, den Vertrag einfach außer Kraft zu setzen. Rechtlos ist der Vermieter aber nicht: das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, dass der Vermieter höhere Betriebskosten auf die Mieter umlegt – trotz Pauschale (§ 560 BGB). Dies muss aber im Mietvertrag vereinbart worden sein. Und der Vermieter muss den Grund für die Erhöhung in Textform bezeichnen und erläutern. Einfach Fakten schaffen durch eine geänderte Form der Jahresabrechnung funktioniert nicht.

Einseitige Änderung des Mietvertrags nicht zulässig

Dass dies bei steigenden Strompreisen nachteilhaft für den Vermieter sein könne, so das Gericht, liege in der Natur einer Pauschale und sei von dem Vermieter, der sich auf eine Pauschale eingelassen hat, grundsätzlich hinzunehmen. Vermieter, die von der Erhöhungsmöglichkeit nach § 560 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, hätten aber kein Recht, die mietvertraglichen Vereinbarungen außer Kraft zu setzen und diese einseitig zu ändern.

Das Urteil des Landgerichts Lübeck vom 16.11.2023 (Az. 14 S 21/22) ist rechtskräftig.

(LG Lübeck / STB Web)

Artikel vom 22.01.2024

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